優良な賃貸不動産の発掘

 

 

2023年6月1日

 

昨年の秋から、投資家向けに、私が欲しくなるような優良で小ぶりな物件の発掘することに一念発起しました。

“条件としては”

 

　　１、投資額1500万円まで　リフォーム代200万円まで

　　２、首都圏内で川や海や山の近くは避けること

　　３、駅から15分以内

　　４、グロス満室想定利回り　8%以上

　　５、築年数は問わない

　　６、木造他建物の材質は問わない

　　７、空室が多くても良いが満室想定利回りが確保できること

　　８、土地を重視し、管理可能な地域であること

 

探策方法としては楽待や健美家、アットホームなど最終的に情報の信ぴょう性を確かめるためにＲＥＩＮＳに掲載されているかを見ます。

まず、ヒットしたのは「再建築不可物件」です。安くて利回りが良いことでお金が出せない投資家には最適に見えます。

昨年の10月～11月にかけては、都心の再建築不可で10%以上の利回りのものを5件ほど見に行きました。再建築不可は建築基準法上の建築用件を満たさない土地のことで即に建っている建物を建て替えることができないために修繕を繰り返すことで建物を維持しているような物件のことです。原因は主に道路に2m以上敷地が面していない土地が該当します。隣の土地が買えれば大化けする可能性がありますが、場所が良いこと値段が相当安いこと、その結果利回りは通常の50%は高いこと、大規模修繕の費用がどのくらい要するか？などの条件をクリアする必要があります。中野区や板橋区、新宿区、北区などで1000万台～2000万台の物件を見に行ってきましたが、次の理由から全て見送りました。

　　

①敷地への入り口が狭いため回りの建物に囲まれている感じがして暗いこと

②敷地へ至る通路が長いものが多く、通路に近隣の方々の物が置いてあり、汚く、治安もあまり良くないイメージがあること

③近隣の敷地又は道路を将来購入できる見込みがなく、大化けする余地がないこと

④建物が相当傷んでおり、近いうちに相当な大規模修繕を行わないといけない感じがすることと、修繕は通路が狭いため割高になるし、近隣の方の反応に懸念があること

　　

次に考えたのが借地権つき建物です。昨年12月にはこれを選定しました。借地権とは

建物の所有者が土地を借りて地代を支払い敷地を使用させてもらう建利のことで借地権割合は相続税路線価で住宅地では通常更地価格の60%です。これも普通借地権の場合、理論的には値段は60%になるので安く購入できます。但し、地代を負担しないといけないことと、地主に対して次のような場合、支払をしないといけないことから、気を遣うことが最大のネックになります。

　　

①更新の際　更新料

②建替の際　承諾料

③売却の際　承諾料

④相続の際　名儀書替料

⑤土地を売ってもらえるかわからないこと

⑥地代の値上げがあるかもしれないこと

 

その都度地主に報告して金額の探り合いをするなど気を遣うことは相当なストレスになるので1件見に行って見送ることにしました。

でも、これらの試行錯誤を繰り返すうちに私はビジネスモデル特許を出願した「分割割賦賃貸不動産システム」の構想ができました。

借地権物件の最大のネックである、地主の性格や考え方などの情報が分からないことを解消できれば安く、利回り良く場所のいい物件が取得できることから、鳥山グループの不動産会社が賃貸不動産を取得し、リフォーム後満室にして建物と土地を完全分離し、借地権もなくして減価償却費のみを全額建物でとれる販売方法を思いついたのです。もちろん、グループ会社ですから私の考えで、前記①～⑥の全てを解消できます。

 

 

税理士法人 とりやま財産経営 代表　鳥山昌則

 

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