借地権つき建物と底地権を分離して販売することを開眼

 

 

2023年6月6日

 

再建築不可物件は、安いが治安が良くなく、修繕費も割高、借地権つきアパートは地主の存在が不安なことと、所有権を持ちたい欲求に応えられない。もう一つ、区分マンションも検討しましたが、管理費修繕積立金等が高く一度空室になるとなかなか埋まらないという欠点があります。

 

ということで結局、投資家に胸を張ってすすめられる物件は、私が買い進めてきた所有権で再建築ができ、首都圏で駅から10分以内総利回りが8%以上築古でもOKというものでした。

ただ、築古は融資がつかない。耐用年数の関係から、返済期間が出ないのです。ローン条項なしで値引きをお願いして、現金をかき集めないといけませんが、良い物件を買えるチャンスと捉えています。

投資家で5,000万も1億も現金を出せる人は非常に少ない現状です。融資に代わるものはないか？考え続けてきました。まず、税金で出ていくお金を少しでもカバーできないか？

建物は減価償却できます。（節税①）しかも、築古の場合、最短4年です。

土地は売却するまで経費にできません。

 

そこで当事務所グループで所有権のあるアパートを1棟購入し、修繕をして建物を借地権つきで販売することで建物の値段を高めに設定することを思いつきました。当然、将来底地を売却してよいし、値上げの要請、承諾料や更新料、名義書換料などの要求はしません。

販売前に修繕することで建物の価値を高められますが、投資家は修繕費込の建物金額を短期間で減価償却できる節税ができます。（節税②）

更に、借地権も土地の一種なので減価償却できません。建物の金額を上げるために権利が弱い定期借地権にすることにしました。ここで土地建物を分割して販売することが画期的ということで特許申請しています。

ただ、定期借地権は居住用の建物の場合は、50年の借地期間があり50年経ったら無償で地主に土地を返還するものです。

あまりに長いので次に考えたのが建物のみで販売し、借地権がないようにできないかということでした。

 

社内で議論したうえで弁護士や司法書士にも検討してもらったところ、30年間は借地権は存在するが、地主と建物所有者の合意により金額を決めて良いということなのでこの金額が０ということなら問題ありません。

尚、税務署には、地代の賃貸借を相当の地代に定め“土地の無償返還届”を提出しておけば問題がありません。それでも建物だけで2,000万～3,000万になります。これでも現金で一括して支払える人はわずかです。

そこで更にこれを割賦で24年に分けて販売する妙案を考えつきました。預金は300万円からです。出した元金に対する分母が小さくなるので更に利回りが向上します。

 

現在は、埼玉県、ふじみ野市、春日部市、千葉県松戸市でアパートを取得しリフォームを行い、満室を目指して募集活動をしております。

投資家候補を選定し、アプローチする段階に入っています。

建物はグループ会社でサブリースし、将来の修繕費もグループ会社が負担する画期的な方式にして、投資家が任せっ放しで財産を作れるシステムを構築しました。（サブリース料は20～30%と高めですが、将来の修繕費をサブリース料として毎月経費に算入でき節税ができます。）（節税③）

3つの節税で税率が高い人（43%～57.5%）には節税分が利益に上乗せでき、年利回り10%以上も十分望めます。

興味がある方は遠慮なく鳥山まで連絡下さい。

メール又は携帯ショートメールへ　０９０（３２２９）７４２３

 

 

税理士法人 とりやま財産経営 代表　鳥山昌則

 

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