不動産投資による首都圏不動産の成功パターン事例のご紹介

写真はイメージです。

2020年5月7日

＜不動産の前提条件＞

埼玉県富士見市、駅より徒歩15分

土地面積50m²（約15坪）建物 木造2階建60m² 戸建築40年

家賃65,000円／月

購入金額866万円 ＋仲介手数料35万円＋登記費用15万円＋不動産取得税印紙代10万円＝合計926万円

※購入金額内訳：土地346万円 建物520万円 、耐用年数 見積法6年 簡便法4年

＜購入者の属性＞

中小企業の社長

年収、給与で2,000万円 給与所得控除後1,805万円ー所得控除300万円＝課税所得1,505万円

所得税343万円＋復興所得税7万円＋住民税152万円＝合計税額 502万円

＜収支計算＞（1年目）    

・家賃収入　　　　　年78万円　

　購入金額866万に対して9%

・固定資産税等　　　△2万円 

・火災保険料　　　　△2万円　

　有能な保険代理店で代行します。

・家賃保証管理料　　△8万円　

　家賃の10%グループ会社のライフデザイン武蔵野が責任をもって保証管理します。

・修繕積立金　　　　△10万円　

　将来の修理に備えます（ライフデザイン武蔵野でお預かりします)）。

・確定申告料　　　　△5万円　

　とりやま財産経営で責任をもって申告させて頂きます。

・差引利益　　　　　（51万円）　

　手取りになる。

・登記費用 

・不動産取得税　　　△25万円 

・減価償却費　　　　△90万円　

　（520万＋仲介手数料35万 × 60%）÷ 6年＝90万　

　お金は出ていかない。

　建物比率を上げて 償却費を大きくできる。

・所得　　　　　　　△64万円　借入金がない為、すべてを損益通算できる。  

 ＜税金計算＞

・現在課税所得　　　1,505万円 

・不動産所得　　　　△64万円 

・差引　　　　　　　1,441万円   

所得税 322万円＋復興所得税 7万円＋住民税 145万円 ＝　合計税額 474万円  

＜節税額＞   

502万円　ー　474万円　＝　28万円 

 ＜収支計算＞（2年目、以後6年目まで）

 ・家賃収入　　　　　年78万円 　

　購入金額860万に対して9%

・固定資産税等　　　△2万円  

・火災保険料　　　　△2万円 　

　有能な保険代理店で代行します。

・家賃保証管理料　　△8万円 　

　家賃の10%グループ会社のライフデザイン武蔵野が責任をもって保証管理します。

・修繕積立金　　　　△10万円 　

　将来の修理に備えます（ライフデザイン武蔵野でお預かりします)）。

・確定申告料　　　　△5万円 　

　とりやま財産経営で責任をもって申告させて頂きます。

・差引利益　　　　　（51万円） 　

　手取りになる。

・減価償却費　　　　△90万円 　

　（520万＋仲介手数料35万 × 60%）÷ 6年＝90万

　お金は出ていかない。

　建物比率を上げて 償却費を大きくできる。

・所得　　　　　　　△39万円 　

　借入金がない為、すべてを損益通算できる。

 ＜税金計算＞

・現在課税所得　　　1,505万円  

・不動産所得　　　　△39万円  

・差引　　　　　　　1,466万円  

所得税 330万円＋復興所得税 7万円＋住民税 147万円 ＝　合計税額 484万円

＜節税額＞  

502万円　ー　484万円　＝　18万円  

＜手取り金額＞

1． 家賃収入分　51万円 × 6年 ＝ 306万円

2． 節税額累計　28万 + 18万 × 5年 ＝ 118万円

《 合計 424万円 》投資額 926万円に対する割合 45.79%

＜売却時の手取り金額＞

減価償却が0となる6年後に800万で売却（同族会社へ売却する）建物割合を60%にする。

売却利益 800万円 ー 土地分346万円 ー 仲介手数料14万円 ＝ 440万円

譲渡所得税 440万円 × 20.315% ＝ 89万円

売却損失 926万 ー 800万円 ＝ 126万円

<トータル手残り金額>

424万円 ー 89万円 ー 126万円 ＝ 209万円　22.57%

不動産投資は、ぜひ、富裕層中心の税理士法人 とりやま財産経営にご相談ください。